昨今増税で消費者の財布の紐は固くなりますよね。私も今は節約中です。憧れのマイホームなんて言葉がありますが、今回は人生の大きな買い物ベスト3に入ってくる住宅購入について考えて生きましょう！
世の中平均年収が480万といわれておりますが、日々の家賃や生活費を支払ってなかなか貯金も出来てないことでしょう。あなたも結婚していずれは子供が出来てなんて独身時代を謳歌していることでしょう。
でも、年収は以前にも記事を書きましたが、いきなりあげることはキャリアアップをしない限り、難しいと思います。今ある仕事など身動きが取れないことってありますよね。
そして、いきなりデキ婚とかであれよあれよとお金がかかる生活になり、マイホームなんて夢のまた夢なんてことになりかねません。
今回は年収300万という観点で住宅ローンを組んで、マイホーム購入を検討していくことをオススメいたします。
Contents
住宅ローンを組むための審査とは？
年収300万でも住宅ローンは組んでいけます！よっぽどのことがない限り銀行から融資してもらえることでしょう！ただし、以下の点は今一度気をつけてみてくださいね。
- 今現在借金（リボ払い、奨学金、カードローンなど）がどれくらいあるのか
- 就職先の与信状態を知る
- 貯蓄額がいくらあるか
- あなたの健康状態
１．の借金ですが、私も奨学金などあり、月々こつこつ返済してます。またカードローンやキャッシングやリボ払いなど現在支払いをしているものがどれくらいあるかです。あなたのお金の使い方はこれから融資をもらうために正直にかつ正確に把握したほうがいいです。
２．は一般的に大企業や上場企業であれば問題ないでしょう。中小企業でも業界的に安定した業績を残せているかなどの観点です。銀行はあなたにお金を融資して、しっかり返していけるのかを見ています。安定した企業や業界であればまず問題ないでしょう。
ベンチャー企業やフルコミッションやYouTuberなんかもこの部類ですね。働いて毎月の収入が不安定だったり、勤め先企業がなくなっては返済の目処が立たないあなたに銀行は融資しません。
3.は銀行融資を受ける場合、金利に関係してくるので、ことちらも審査時に申告を求められる場合はがあります。
４．は健康状態ですね。これも上記の2番と同様ですが、健康診断の情報の提出を求められたりします。極端ですが、末期がん患者で余命宣告を受けているあなたがいたとしましょう。銀行の立場を考えると融資は即NGかと思います。
生活習慣病などで血液や肝臓の数値が悪いなんてことも今後、病気にかかるリスクとして判断されてしまいます。その際、どんな保険に加入しているかを提出すれば通ることもあります。ただし、あなたの希望金額の融資がもらえるとは限りません。
私の友人は今まで上場企業や大手といわれる会社で働いていたので、住宅ローン審査は一発で通ってました。うらやましい限りです。
年収300万で購入できる住宅相場はいくらか？
あなたにまず貯金がいくらあるかでここは変わってきます。結婚や子供が出来て貯金が今はないという方でも、銀行ではフルローンが組めます。その際のリスクを知っておけば、選択も出来ます。
年収300万の25歳サラリーマンで銀行の金利1.25％の返済期間35年、返済負担率2１％の標準的プランでフルローンを考えると約1,785万円で月々約5万円返済で、総額2505万円の支払いとなります。
この時点で、都内の新築戸建てやマンションは買えませんので、諦めましょう。中古物件でもそれなりに探せばありますが、先ず都心では難しいと思います。修繕費や解体などもろもろ気にしなければ、なくはないと思いますが、果たしてそんな家には家族で一緒に住むというのは想像がつきませんよね。
住宅購入の難しいところがまさにここです。銀行からお金は借りる事が出来ても無理のない返済や購入後の生活などを考慮すると、借り入れと月々の返済額の調整をしないといけません。一般的に返済負担率は20～25％といわれております。
ただし、頭金が200万あるだけでこの借り入れする金額が1585万までさがるので返済期間は短く設定出来たり、総支払額が抑えられたりします。
更に言うと頭金がないと銀行から借りる住宅ローンの金利も上がります。頭金があれば金利も抑えることができます。
頭金がある事で、実際急な相続問題や土地開発などで立ち退きが発生した場合、家を売らなければならなくなった際に、売却金額ではあなたの住宅ローンが完済できるとは限りません。ローンは残ったままとなりますので、負債を抱えたまま次の家を借りるか購入するかという事になるので、危険です。
あなたがこの頭金を準備することで、購入後の生活に余裕を持ちたいと考えています。更に言うと住宅を購入するにあたり、土地権利の申請書や住宅税等物件を購入するに当たり、物件価格以外にかかる金額も考慮しましょう！
頭金はいくら準備する必要があるのか？
頭金は購入物件の10%～20%と言われております。頭金を用意しておくことで下記メリットがあります。
- ローン返済期間を短縮できる
- 月々の支払いを抑えられる
- 金利が頭金なしより安くなる
- 物件の総支払額が低くなる
- 選べる物件が増える
以上5点です。
ローン返済期間が短くなる
物件購入時にローンを借り入れする前に、頭金として物件価格の1割～2割支払ておけば、その分多く支払っているので、頭金なしで物件購入する人より、1~2年早くローン返済が終わります。これはデカいですね。
月々の返済額が変わる
そして、1500万をフルで借りるよりも、1000万くらいで月額の返済ってどれくらい変わるか分かりますか？
①1500万÷35年ローン＝年間428,571円
428,571円÷12ケ月＝月々35,714円
②1000万÷35年ローン＝年間285,714円
285,714円÷12ケ月＝月々23,809円
※こちら金利や消費税などは考慮しておりません。
おそらく1万円以上返済額が違います。月々の食費がお財布に響く額だと思います。また、月額1万貯金が出来たら、35年もあったら420万になります。車が買えるくらいになると思います。
頭金用意すると金利優遇がある
銀行金利も実は頭金があると通常金利より優遇されます。銀行の立場からすると金利を長くもらえる方がいいので、頭金を用意されて、多く借りられないのはデメリットではないかと思いますよね。
でも、銀行側も不良債権などを請け負う事もリスクの一つなんです。貸付金額が大きいと返済期間も長くなりますので、安定的に返済してもらえる保証や確率も下がります。
頭金をできるだけ持ってきてくれた人は金利で優遇しますよという銀行の計らいですね。銀行によって違いますが、頭金を物件購入額の2割くらいの頭金であれば約0.5%くらいの金利優遇は受けられると思います。
詳細は各種都市銀などの住宅ローン説明を聞かれることをおすすめいたします。
選べる物件の選択肢が増える
頭金があると総支払額が減るので、銀行からの借り入れも少し余裕が出ますので、物件購入金額の幅が広がります。
その為、選択肢は増えるので頭金を用意することで、選べる物件も増えます。
賃貸と持ち家問題
ここで、迷うのが賃貸か住宅購入かという点です。売買仲介の営業マンにその観点で相談すると、場合によりますが、100%住宅購入する事をおすすめされます。
家を売る営業マンなんで当たり前ですよね。そもそも、海外と日本で物件価格の値付けと需要が全く違うのはご存知でしょうか。
何かというと、国土面積37.86万k㎡の可住地面積10.35万k㎡が土地利用できる地域面積なので、畑や水田、果樹園なども含まれます。実際に住居として家を建てて住めるのが、13.5%しかないんです。
イギリス、フランス、ドイツなどはこの可住地面積の割合は66~84%まで跳ね上がりますので、土地の値段がそもそも安く購入できるんです。可住面積割合が狭いくせに、新築建設は諸外国に比べると圧倒的に多いんです。
日本人って賃貸みたいにリースされる部屋には住めるのに、物件購入は新築と考える人もいまだに多いようです。また、自分の好みや定住するという覚悟を決めて購入するイメージが多いので、どうせ買うなら新築がいいと思うみたいですね。
私も物件購入を検討した際に最近流行りのリノベ物件を内見したのですが、内装はきれいでした。ただし、築年数は40年オーバーはざらにあり、これから家族と定住するなんて考えて、35年ローンを組んでしまったら、築70年以上になり建物自体の寿命が心配ですよね。
なので、銀行も築年数によってはローン審査が下りない場合があります。建物の寿命というかコンクリートも50～60年が寿命と言われているので、築年数の古いマンションは修繕費なども高くつきます。
建物自体がなくなったら銀行も担保として物件売却をしてお金作ってもらうこと出来かねませんからね。下記リノベルとかは最近人気なサイトですが住んでみたいなとワクワクします。しかし、内装を化粧しただけで、築年数や耐震性が良くなったわけではないので、私はおすすめしません。
賃貸の場合、公団の団地に住んでいる友人は家族5人で３LDKで月額3.8万で横浜市内で家を借りてました。郊外地域でも中々ない値段で借りられているなと思いました。
しかし実は今だけという事もあります。公団契約者が増えた場合は家を出ないといけないと言われています。賃貸で借りている以上は借り物なので、いつか返さないといけないという自分の意志とは関係なく、住居を手放さないといけないというリスクがあります。
賃貸も購入もどちらも良いと私個人としては思ってますが、購入のほうが長い目で見て月々の支払いは安く済むと思います。ただし、住宅購入は税金や相続など資産として管理をしていくこと考えると賃貸が楽かなとは思います。
賃貸しながら貯金をするのは大変
住宅購入を考える場合、今の賃貸を払いながら貯金をすると思いますが、結構大変です。
家賃10万のところを借りた場合は年間120万で2年住むと240万です。2年経ったら既に頭金の金額くらいにはなっている計算です。そもそも年収300万であれば月々18万だと思いますので、折半して借りない限り10万はとても住めないですよね。
実際に賃貸で住みながら貯蓄をするのは結構大変なので、婚約者はどちらも実家暮らしであれば、5年以内に頭金を準備することは可能かと思いますが、賃貸を借りながらだと既に住む場所に7万～10万のランニングコストが発生してるのを考えると正直シンドイですよね。
実家に戻れるのであれば、実家に戻って貯蓄をおすすめします。使えるものは存分に使っていくのが住宅購入の近道です。
住宅購入のメリット
改めて住宅購入のメリットを考えましょう。
月々の家賃を抑えていける
月々の住居にかかる金額が賃貸より安く済むという観点は十分魅力的ですよね。私も生活してて絶対にかかる金額は安くしたいと思います。家賃10万ですめるならば、住宅購入して月々返済5万くらいに抑えたほうが、その分生活費に当てることが出来てお財布も潤いますよね。
家族に資産を残すことが出来る
既に子供がいる場合、もしも自分が亡くなった場合などに資産として残すことが出来ますよね。もちろん相続税などもあるのですが、資産としてそれを引き継ぐのは子供や残された家族になるので、その土地を有効活用するのも良いです。
持ち家なのでリノベが出来る
賃貸では壁に画鋲をさしたり、DIYが出来ませんよね。持ち家なら必要に応じてリフォームをできますし、家族の住み方が変わればそれに合わせて出来るのは持ち家の最大のメリットです。
これだけ考えても賃貸は借り物ですのでやりたいことも制限されます。持ち家ならば自分の所有となるので、自由に出来るところは十分すぎるほどメリットですよね。
まとめ
今回は年収300万でも住宅ローンを組んで住宅購入が出来ますし、借り入れも出来るので自信をもってマイホームを買いましょう。将来長い目で見ても購入することをおすすめします。
オリンピック景気や増税、世界情勢も含めて購入のタイミングは様々な声がありますが、必要になるタイミングもおそらく違うと思いますので、購入したいと素直に思ったら買うべきです。
その際に何が必要かを整理しておきましょう。迷ったら専門家に聞くのが間違いないと思います。不動産屋も日本全国1万4千件ほどありますので、信頼できる不動産屋さんを見つけて、話を聞いてみましょう。
住宅購入をした周りの知人も詳しくは教えてくれない場合があります。物件価格や年収がバレるなどの理由で公開したがらないですから、「専門家に聞いたほうがいいよ」などと言われるのがオチです。
そのため、専門家に自分のこだわりや素直な気持ちを話して、アドバイスを目一杯に聞くようにしましょう。
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